• Vilariño & Associates

Extienden Freno a las ejecuciones y desahucios

El CDC extiende hasta el 31 de julio, la suspensión de estos trámites judiciales, determinación que según un abogado de quiebras, apunta a una avalancha de estos procesos a partir de agosto


El Centro para el Control y Prevención de Enfermedades

(https://www.elnuevodia.com/topicos/cdc/) (CDC, en inglés) emitió este jueves una nueva orden para extender la moratoria o suspensión de los procesos de lanzamiento o desahucio de hogares por otros 30 días, es decir, hasta el próximo 31 de julio.


Con tal determinación, la dependencia federal extendió el período de moratoria que expiraba este 30 de junio, con el objetivo de evitar un alza en el número de contagios por Covid-19 y a su vez, permitir que los esfuerzos de vacunación en Estados Unidos continúen avanzando, en especial, en los hogares con menos ingresos, y por ende, más vulnerables a perder su hogar.


Sin embargo, según el abogado de quiebras, Javier Vilariño, la breve extensión de tiempo recién otorgada por el CDC confirma que el gobierno estadounidense comienza a poner fin a los paliativos y medidas de emergencia que puso en vigor como resultado de la pandemia del coronavirus.


Conteo regresivo

En el caso de aquellos que han confrontado problemas para pagar sus obligaciones, en especial, el pago de sus hipotecas, la determinación federal implica que los procesos de ejecución hipotecaria podrían reanudarse tan pronto como en agosto próximo.


“Hay una baja palpable en las peticiones de quiebra porque las ejecuciones

(hipotecarias) no se están llevando en las cortes y por las ayudas que hay”, dijo Vilariño.


Pero según el abogado, la plétora de ayudas directas a los individuos, en realidad, podría estar “creando una burbuja” en lo que atañe a procesos de ejecución hipotecaria tanto en el continente como en Puerto Rico.


El CDC reconoce tal posibilidad en su orden al establecer que “es probable que se produzca un aumento en los desalojos sin precedentes y evitable si la moratoria nacional concluyera el 30 de junio”.


Según la orden del CDC, una encuesta del Negociado del Censo de Estados Unidos apunta a que se ha registrado un alza en el número de hogares atrasados en el pago de sus alquileres, por lo que estos entienden que podrían encarar un proceso de lanzamiento en un plazo tan cercano como dos meses.


Datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras

(https://www.elnuevodia.com/topicos/oficina-del-comisionado-de-instituciones-financieras/) (OCIF) indican que durante el 2020, unos 10,236 préstamos estuvieron bajo algún mecanismo de suspensión o modificación de pagos, incluyendo moratorias, acuerdos de pago, o reestructuraciones.


Pero a marzo pasado, según la OCIF, el 8% -o unos 31,510- de todos los préstamos hipotecarios residenciales en Puerto Rico estaban atrasados 90 días, período que se considera la antesala a un proceso de ejecución. Otros 10,912 préstamos ya se encuentran en dicho proceso judicial.


Como resultado de la pandemia, el gobierno federal instrumentó -en términos generales- dos paliativos para los dueños de hogares e inquilinos: la suspensión de los procesos de ejecución y otorgar períodos de gracia para posponer el pago de las hipotecas o moratorias.


De acuerdo con Vilariño, la suspensión de las ejecuciones hipotecarias (https://www.elnuevodia.com/negocios/banca-

finanzas/notas/tribunal-federal-reafirma-la-paralizacion-de-ejecuciones-hipotecarias/) ha estado vigente desde marzo del año pasado, en especial, cuando se trata de préstamos garantizados por agencias federales como la Administración Federal de Financiamiento de Vivienda (FHA), la Administración de Veteranos y el Departamento de Agricultura federal (https://www.elnuevodia.com/topicos/departamento-de-agricultura-federal/) (USDA), han estado detenidas. En el caso de Puerto Rico, tal suspensión ha seguido el calendario del CDC en las órdenes emitidas por el juez federal

Gustavo A. Gelpí

(https://www.elnuevodia.com/topicos/gustavo-gelpi/).


Las moratorias

Sin embargo, según Vilariño, el otro beneficio que han tenido los consumidores ha sido la posposición de sus pagos hipotecarios

(https://www.elnuevodia.com/topicos/moratoria/) y ese remedio, ya no está disponibles necesariamente para hipotecas convencionales, propiedad de las entidades gubernamentales de hipotecas FannieMae o FreddieMac.


De aquí que según Vilariño, poco a poco, los bancos “han ido despertando” y comienzan a ordenar sus trámites para reanudar las ejecuciones a quienes no paguen.


Vilariño narró que en los pasados meses, el número de comerciantes en busca de ayuda ha ido al alza, pero subraya “que detrás de la quiebra del negocio, llegan los empleados porque al quedarse sin trabajo, no pueden pagar”.


El Buró de Protección Financiera del Consumidor (FPCB, en inglés) establece que cuand o se trate de una hipoteca garantizada por FHA, Veteranos o Agricultura federal, la fecha límite para solicitar una primera moratoria

(https://www.elnuevodia.com/negocios/banca-

finanzas/notas/conoce-como-funciona-la-moratoria-de-pagos-de-prestamos-estudiantiles/) en pagos por causa de la pandemia es el 30 de septiembre de 2021.


Para aquellos que recibieron ese trato especial en o antes del 30 de junio de 2020, la fecha límite para solicitar una extensión es el próximo miércoles, 30 de junio. Las extensiones de tiempo, sin embargo, solo serían de tres meses, indica el FPCB.


Cuando termine la moratoria en pagos

Vilariño explicó que aquellos consumidores que se encuentren en una moratoria y entiendan que no pueden cumplir con sus pagos, deben acudir a la institución financiera y comenzar un proceso de mitigación de pérdidas.


La duración de una moratoria depende del acuerdo que cada consumidor haya pactado con su institución financiera y la forma de repago también. Por lo general, el acuerdo puede incluir aplazar los pagos suspendidos hasta el fin del préstamo o hacer pagos a plazos concurrentes con el pago mensual de la hipoteca para cubrir el número de meses en que no se pagó el préstamo.


Pero según el abogado, el proceso de “loss mitigation” no necesariamente frenará los procesos de ejecución, una vez estos se reanuden.


“He tenido casos que estando la persona en loss mitigation, les han vendido la casa”, dijo Vilariño.


En ese sentido, el abogado sostuvo que si el consumidor tiene algún nivel de ingresos, hay una alta probabilidad de que un proceso de quiebra sirva para retener el hogar. Ello porque mientras la institución financiera no aceptaría el ingreso de familiares para asistir en el pago de la hipoteca, por ejemplo, ello podría ser factible en un proceso de ajuste de deudas a través del tribunal.


Fuente - El Nuevo Día , https://www.elnuevodia.com/autor/joanisabel-gonzalez/


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